水井巷市場改造項目投資可行性報告（案例）
發(fā)布時間 2019-01-04 09:48:25 來源：中經(jīng)縱橫
1.2 項目背景與必要性
1.2.1 項目建設(shè)背景
是青海省的省會，古稱西平郡，青唐城。是全省政治、經(jīng)濟、文化、教育、科教、交通和通訊中心。“水井巷”所屬，東起商業(yè)中心西門口，西止北大街。建立三十余年，是古城里是最熱鬧的商業(yè)街。水井巷的南北干貨、風(fēng)俗小吃、民族用品、琳瑯滿目，商品進銷量極大，是號稱"日進斗金"的寸金之地。
當(dāng)前城中區(qū)大力推進綠色發(fā)展樣板城市建設(shè)，立足新的定位和中區(qū)實際，充分發(fā)揮商貿(mào)服務(wù)和歷史人文優(yōu)勢，不斷促進文化旅游商務(wù)會展業(yè)壯大發(fā)展，打造服務(wù)業(yè)升級版。
隨著現(xiàn)代化的發(fā)展與之不相匹配的是城中區(qū)水井巷存在諸多問題如：
1、水井巷是中心城區(qū)極具傳統(tǒng)文化特征的場所，其名稱的由來和歷史引人入勝而現(xiàn)狀在城市空間形象方面并未體現(xiàn)其文化內(nèi)涵；
2、外圍道路在高峰期多為擁堵，疏導(dǎo)能力較差；內(nèi)部人民街為斷頭路，道路兩側(cè)為臨時停車，交通狀況不理想；停車方面，現(xiàn)有三處地下車庫，一處露天停車場以及路旁臨時停車帶，停車位不能滿足所需，因而部分地方停車混亂，嚴(yán)重占用活動空間；
3、目前水井巷主流線具有良好的商業(yè)人氣基礎(chǔ)，但整體商圈面臨著業(yè)態(tài)模式單一，規(guī)模效益較弱，市場定位低端等等問題，嚴(yán)重影響城市整體形象。綜合來看，片區(qū)內(nèi)雖有一定的市場和商業(yè)氛圍，但對于城市核心地區(qū)來說，因空間環(huán)境品質(zhì)較差等原因，市場品位不高；
4、片區(qū)內(nèi)不論是現(xiàn)狀質(zhì)量較好、一般、還是質(zhì)量較差的建筑，共同問題是風(fēng)貌混亂，沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，特色風(fēng)格不突出。尤其是作為水井巷兩側(cè)的到達門戶，缺乏標(biāo)識性及文化特色的體現(xiàn)，與其旅游領(lǐng)域的品牌號召力和受眾期望嚴(yán)重脫節(jié)；
5、目前水井巷主線為南北貫通的單一流線，其兩側(cè)的底商型步行街區(qū)、集中的地下室內(nèi)商業(yè)空間、現(xiàn)有百貨商場及新建的大型綜合體各自為政，缺乏資源優(yōu)勢的共享和整合，整體未形成有機的文化商圈；
6、水井巷市場地處中心老城區(qū)，片區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量、衛(wèi)生條件較差，布局混亂擁擠，空間環(huán)境品質(zhì)不佳，與其重要的歷史文化地位嚴(yán)重不符。
隨著城中區(qū)將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，把促進服務(wù)業(yè)高效發(fā)展，作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，打造中區(qū)服務(wù)業(yè)升級版。大力推進商業(yè)綜合體、電子商務(wù)發(fā)展，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，拉動經(jīng)濟增長，加快推動服務(wù)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展，因此，迫切需求對于水井巷市場進行改造是指符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展的方向，通過本項目的建設(shè)促進城中區(qū)綠色發(fā)展樣板城市的建設(shè)。
1.2.2 項目建設(shè)必要性
1、滿足人們多元化生活，提高區(qū)域旅游接待能力的需求
隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，消費水平的不斷提高，社會需求結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了深刻的變化。居民消費結(jié)構(gòu)中用于文化教育消費的部分越來越大，增長速度越來越快。近年來，我國恩格爾系數(shù)逐年下降，居民消費結(jié)構(gòu)中，教育文化娛樂服務(wù)方面的實際支出和所占比例都在不斷增加。與20年前相比，人民群眾的文化需求逐漸由被動接受變?yōu)槲幕a(chǎn)的引導(dǎo)力量。相當(dāng)一部分居民群體的消費重心開始向教育、科技、旅游及精神產(chǎn)品消費等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移，不僅在衣、食、住、行、通訊、衛(wèi)生和生活環(huán)境等物質(zhì)生活的各個方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娛樂、廣播影視、體育康復(fù)、旅游休閑等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本項目的建設(shè)能夠為當(dāng)?shù)厝罕姾途硟?nèi)外游客提供餐飲、住宿、購物、休閑娛樂活動場所，滿足人們對文化生活日益增長的需求。
項目改造結(jié)合現(xiàn)有文化特征的傳統(tǒng)商業(yè)空間營造，突出現(xiàn)有“名、優(yōu)、特”業(yè)態(tài)的文化特色；依托新建商務(wù)區(qū)的集中商業(yè)組團，拉動片區(qū)業(yè)態(tài)整體升級，各特色區(qū)塊形成各自特色的同時，統(tǒng)一提升格調(diào)和文化品味；依托水井巷、人民街的打造，以街道空間為線索，串聯(lián)包括集中百貨、新建綜合體、里坊街區(qū)以及地下商業(yè)空間在內(nèi)的各個功能片區(qū)，形成類型豐富的特色文化商圈。
2、項目的建設(shè)能夠打造多元融合的水井巷文化
上世紀(jì)50年代，“水眼頭”一帶被政府正式命名為“水井巷”；上世紀(jì)50年代后期，西門城樓和城墻被拆除，與水井巷北口相接的西大街被拓建成寬敞的水泥馬路。不久后，巷北口的東北角修建了飯店，1962年，水井巷小學(xué)正式成立。1963年，巷口零星出現(xiàn)了一些經(jīng)營小攤點，同時也有一些票證“倒?fàn)?rdquo;在巷子里應(yīng)運而生；從上世紀(jì)50年代末到70年代，這一帶低矮的民房和菜園逐漸消失，取而代之的是學(xué)校、機關(guān)、住宅區(qū)、生產(chǎn)企業(yè)和國營蔬菜商店、國營糧店……逐漸形成了一個混合型街市。
水井巷市場地處中心老城區(qū)，片區(qū)整體環(huán)境質(zhì)量、衛(wèi)生條件較差，布局混亂擁擠，空間環(huán)境品質(zhì)不佳，與其重要的歷史文化地位嚴(yán)重不符。隨著時代的發(fā)展，水井巷市場的現(xiàn)狀迫切需要現(xiàn)代化的打造，使之符合現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展要求。
本項目通過特色空間營造和景觀設(shè)計打造水井巷文旅風(fēng)貌圈，強調(diào)“聚集文化，深化特色”，弘揚多元復(fù)合的文化氣韻。通過節(jié)點設(shè)計、雕塑小品、住區(qū)建設(shè)、業(yè)態(tài)集聚、環(huán)境品質(zhì)提升等手段，展示、傳承并創(chuàng)新特色文化，讓人們充分領(lǐng)略厚重而多元的歷史文化。
3、促進城中區(qū)綜合經(jīng)濟發(fā)展的需要
項目建成后結(jié)合有文化特征的傳統(tǒng)商業(yè)空間營造，突出現(xiàn)有“名、優(yōu)、特”業(yè)態(tài)的文化特色；文化類業(yè)態(tài)增強體驗式消費的吸引力，淘汰不適應(yīng)發(fā)展趨勢的陳舊模式；依托新建商務(wù)區(qū)的集中商業(yè)組團，拉動片區(qū)業(yè)態(tài)整體升級，各特色區(qū)塊形成各自特色的同時，統(tǒng)一提升格調(diào)和文化品味。通過特色服務(wù)為市民和游客提供高品位的服務(wù)消費。這些服務(wù)項目均是高效經(jīng)濟的項目，易于獲得較好的經(jīng)濟效益。同時項目的建成運營可以為當(dāng)?shù)厝藛T提供更多的就業(yè)崗位，從而緩解就業(yè)矛盾，有利于維護社會穩(wěn)定，起到繁榮城市經(jīng)濟的作用，為地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展創(chuàng)造良好的投資環(huán)境，促進地區(qū)經(jīng)濟的振興。
4、本項目的建設(shè)有利于促進城市資源可持續(xù)利用
隨著中國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展，社會結(jié)構(gòu)也正在發(fā)生著巨大的變化，且隨著大規(guī)模的城市建設(shè)，許多城市已經(jīng)達到了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，而一些發(fā)達城市普遍存在著結(jié)構(gòu)布局混亂、交通堵塞、居住環(huán)境惡劣、城市特色逐漸消失等問題，僅依靠繼續(xù)擴展城市規(guī)模和新建建筑，已不能夠解決這些問題。人們開始逐漸把目光轉(zhuǎn)向了城市更新，提出了生態(tài)城市，綠色城市等理想城市模型。對城市舊建筑進行必要的改造，是城市更新方式之一。在可持續(xù)發(fā)展的理論體系不斷拓展和完善下，以合理的更新、改建舊建筑，替代大量的拆除重建的方式，更是促進資源可持續(xù)利用的理性選擇。
·水井巷市場改造項目正是是通過繼承舊式建筑風(fēng)格結(jié)合當(dāng)代藝術(shù)行為進行改造利用，賦予水井巷市場新的內(nèi)涵，節(jié)約資源，有利于我國城市資源的可持續(xù)的發(fā)展與利用。
5、擴大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?/p>
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。
本項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為直接間接為社會提供20個新工作崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進作用。
綜上所述，該項目的建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和城中區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃，不僅能增強水井巷的發(fā)展實力，增加就業(yè)機會，而且可促進城中區(qū)社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，具有明顯的經(jīng)濟和社會效益，項目的建設(shè)是十分必要的。
第二章 市場分析
2.1 需求分析
2.1.1 當(dāng)?shù)厣虡I(yè)現(xiàn)狀分析
2017年一季度，實現(xiàn)社會消費品零售總額359171萬元，同比增長9.3%，與北區(qū)并列第三。按消費形態(tài)統(tǒng)計，限額以上批發(fā)業(yè)零售額2273萬元，增長2.7%；限額以上零售業(yè)零售額179144萬元，增長7.4%；限額以上住宿業(yè)零售額為1071萬元，下降6.9%；限額以上餐飲業(yè)零售額為2487萬元，下降1.6%；限額以上批發(fā)零售和住宿餐飲業(yè)零售額占社會消費品零售總額的比重為48.5%。
一季度受國內(nèi)消費需求動力不足影響，加之青海沙力海餐飲有限公司將分店變更為個體、馬忠飲食商貿(mào)有限公司南大街店整體停業(yè)裝修，導(dǎo)致餐飲住宿業(yè)經(jīng)營業(yè)績受到較大影響，消費品市場增速比上年同期回落1.2個百分點。
一季度限額以上單位商品零售額中主要商品較快增長，化妝品類、電子出版物及音像制品類、汽車類、通訊器材類等主要商品零售額增速分別為70.6%、18.2%、17.8%和8.1%。汽車行業(yè)經(jīng)過前幾年高速擴張后，已近飽和，行業(yè)總體趨緩，但我區(qū)由于龍騰雷克薩斯汽車銷售有限公司納入限上一套表聯(lián)網(wǎng)直報，有力的支撐了全區(qū)限上汽車企業(yè)的銷售，增速達到了17.8%。另外電子商務(wù)的快速發(fā)展，受網(wǎng)購沖擊導(dǎo)致服裝、鞋帽、針紡織品及家用電氣類商品銷售額呈下降趨勢。
2.1.2 市場消費者狀況
2017年一季度，城中區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為8838元，增長8.9%，與西區(qū)并列第三。城中區(qū)農(nóng)村居民人均可支配收入達到3691元，同比增長9.5%，名列四區(qū)第一。農(nóng)村居民人均可支配收入實際增速快于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入0.6個百分點，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入倍差2.39，比上年同期縮小0.02個百分點，全區(qū)城鄉(xiāng)居民收入差距縮小。
一季度，政府加大收入分配調(diào)節(jié)力度，著力促進中低收入職工收入提高，居民收入保持穩(wěn)步增長。
2.1.3 項目市場需求狀況
1、制定規(guī)劃促進老城區(qū)煥發(fā)新活力
近年來，積極探索產(chǎn)業(yè)融合、產(chǎn)城融合、區(qū)域融合的發(fā)展新路子，提出建設(shè)“現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)中心”目標(biāo)，抓住南部新城商貿(mào)業(yè)發(fā)展、城南工業(yè)園區(qū)提升、沈家寨片區(qū)開發(fā)建設(shè)、西塔高速公路改線、中心廣場北擴建設(shè)等一系列有利機遇，大力發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)和服務(wù)業(yè)，讓這個老城區(qū)展現(xiàn)出新的活力。
主攻核心商務(wù)區(qū)和公共服務(wù)中心兩方面，圍繞一商圈、一片區(qū)，加快舊城改造，其中，“一商圈”是以大十字、西門商圈為核心，啟動實施水井巷二期、中心廣場東側(cè)、前營街片區(qū)、南關(guān)街片區(qū)拆遷改造建設(shè)，加快舊城改造步伐，提升中區(qū)城市形象；“一片區(qū)”則以沈家寨片區(qū)為核心，以西塔高速公路改線為支撐，盤活和整合土地資源，加快開發(fā)建設(shè)步伐，努力改善城鄉(xiāng)接合部投資及生活環(huán)境。
以老城區(qū)西門口為中心，依托水井巷一期、中心廣場北擴建設(shè)項目，引進國內(nèi)外知名購物中心，建設(shè)集商貿(mào)、酒店、餐飲、娛樂為一體的區(qū)域商貿(mào)中心。
水井巷商務(wù)區(qū)構(gòu)思通過重建水井巷商業(yè)街區(qū)、改善環(huán)境、歷史文化挖掘，在空間結(jié)構(gòu)與功能分區(qū)以及空間結(jié)構(gòu)上形成兩軸、三核、四區(qū)，使其成為展示現(xiàn)代化的重要窗口，帶動城市中心區(qū)域文化、休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一張“王牌”商業(yè)名片。這個有著千年“水眼頭”之稱的商貿(mào)發(fā)源地，將在建設(shè)者們的手中徐徐散發(fā)出新的歷史人文魅力。
2、城中區(qū)“十三五”時期打造服務(wù)業(yè)升級版
“十三五”時期，城中區(qū)將大力推進綠色發(fā)展樣板城市建設(shè)，立足新的定位和中區(qū)實際，充分發(fā)揮商貿(mào)服務(wù)和歷史人文優(yōu)勢，不斷促進文化旅游商務(wù)會展業(yè)壯大發(fā)展，打造服務(wù)業(yè)升級版。
城中區(qū)將加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐，提升現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展水平，把促進服務(wù)業(yè)高效發(fā)展，作為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的戰(zhàn)略重點，打造中區(qū)服務(wù)業(yè)升級版。將把提升商貿(mào)、文化、旅游等生活型服務(wù)業(yè)與培育金融、交通、物流等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)相結(jié)合，深挖商務(wù)會展業(yè)潛力，在南部片區(qū)打造文化旅游商貿(mào)會展聚集區(qū)。將大力推進商業(yè)綜合體、電子商務(wù)發(fā)展，發(fā)展樓宇經(jīng)濟，拉動經(jīng)濟增長，加快推動服務(wù)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)有機結(jié)合、協(xié)調(diào)發(fā)展。
隨著規(guī)劃的實施，水井巷市場將會煥發(fā)新的發(fā)展活力，項目從完善區(qū)域整體結(jié)構(gòu)出發(fā)，通過街道空間布局，商業(yè)流線組織等多個方面，加強各個功能片區(qū)的空間聯(lián)動，整合區(qū)域商業(yè)資源。依托水井巷、人民街的打造，以街道空間為線索，串聯(lián)包括集中百貨、新建綜合體、里坊街區(qū)以及地下商業(yè)空間在內(nèi)的各個功能片區(qū)，形成類型豐富的特色文化商圈。通過本項目的改造建設(shè)能夠滿足城中區(qū)現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。
2.2 項目建設(shè)規(guī)模
項目主要改造建設(shè)內(nèi)容為拆除水井巷市場現(xiàn)有頂棚設(shè)計，整體打造露天步行商業(yè)街，其余片區(qū)內(nèi)建筑完全保留現(xiàn)狀，只進行建筑立面升級改造。同時新建建筑單體面積14585.9平方米，加建貼臨鋪面及景觀小品984.1平方米。
通過項目的建設(shè)，依城中區(qū)水井巷得天獨厚的資源優(yōu)勢筑就商業(yè)全新高度，樹立城中區(qū)商業(yè)標(biāo)桿，強勢展示區(qū)位、中心地域情節(jié)、文化、成熟的商業(yè)經(jīng)營環(huán)境多元化立體優(yōu)勢，發(fā)揮企業(yè)實力和個人影響力。
表2-1：項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表
略……