智能立體停車場項目投資可研報告（案例）
發(fā)布時間 2019-01-14 10:26:35 來源：中經(jīng)縱橫
1.3.2 項目建設(shè)必要性
1、項目的建設(shè)符合我國相關(guān)政策的發(fā)展要求
1）《城市停車設(shè)施規(guī)劃導(dǎo)則》提出堅持節(jié)約資源原則，城市停車設(shè)施規(guī)劃應(yīng)考慮土地資源節(jié)約使用，鼓勵采用 立體和機械式停車設(shè)施，體現(xiàn)停車與其他土地功能融合的規(guī)劃思想。
針對重點商務(wù)地區(qū)、老舊居?。ㄐ。﹨^(qū)、大型醫(yī)院和學(xué)校等現(xiàn)狀停車供需矛 盾突出的重點地區(qū)，制定片區(qū)停車綜合改善方案，包括挖掘停車潛力、規(guī)范停車秩序、調(diào)整停車收費、優(yōu)化交通組織、改善人居環(huán)境等綜合措施。
2）《關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》明確提出建設(shè)重點以居住區(qū)、大型綜合交通樞紐、城市軌道交通外圍站點（P+R）、醫(yī)院、學(xué)校、旅游景區(qū)等特殊地區(qū)為重點，在內(nèi)部通過挖潛及改造建設(shè)停車設(shè)施，并在有條件的周邊區(qū)域增建公共停車設(shè)施。鼓勵建設(shè)停車樓、地下停車場、機械式立體停車庫等集約化的停車設(shè)施，并按照一定比例配建電動汽車充電設(shè)施，與主體工程同步建設(shè)。
3）《關(guān)于推動交通提質(zhì)增效提升供給服務(wù)能力的實施方案》提出強化綜合樞紐銜接，建設(shè)停車設(shè)施工程。以交通樞紐、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、醫(yī)院、旅游景區(qū)等為重點，建設(shè)停車樓、地下停車場、機械立體停車庫等集約化停車設(shè)施。新建城市軌道交通線路外圍站點配 套建設(shè)停車場（P+R），已運營既有線路具備條件的站點加快增 建停車場（P+R）。每年新建公共停車位約 200 萬個。
4）《城市地下空間開發(fā)利用“十三五”規(guī)劃》提出科學(xué)和合理地推進城市地下空間開發(fā)利用，大力提高城市空間資源利用效率，充分發(fā)揮城市地下空間綜合效益，切實提高行政管理效能，提高城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理水平，促進城市持續(xù)健康發(fā)展。更好發(fā)揮地下資源潛力，形成平戰(zhàn)結(jié)合、相互連接、四通八達的城市地下空間。力爭到2020年，初步建立較為完善的城市地下空間規(guī)劃建設(shè)管理體系。
制定優(yōu)惠扶持政策，鼓勵社會資本積極參與中心城區(qū)地下停車場設(shè)施建設(shè)運營，提升城市地下空間開發(fā)利用的質(zhì)量和水平。通過合理確定地下空間建設(shè)用地土地出讓金等形式，制定鼓勵地下空間互連互通的相關(guān)政策，鼓勵開發(fā)商提供地下商業(yè)空間和地下公共交通設(shè)施、出入口和通道等。
5）《關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策》提出鼓勵增建公共停車場。在符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃前提下，機關(guān)事業(yè)單位、各類企業(yè)利用自有建設(shè)用地增建公共停車場可不改變現(xiàn)有用地性質(zhì)及規(guī)劃用地性質(zhì)。增建方式包括利用自有建設(shè)用地地下空間、既有建筑屋頂、拆除部分既有建筑新建、既有平面停車場改加建等，在符合日照、消防、綠化、環(huán)保、安全等要求的前提下增建后地塊的建筑高度、建筑密度等指標(biāo)可由城市政府有關(guān)部門按照程序依法進行調(diào)整。
6）《廣東省國土資源廳關(guān)于完善城市停車場用地配套政策的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》提出各地應(yīng)及時總結(jié)和充分運用有利于節(jié)約集約用地的停車場建設(shè)技術(shù)和利用模式，鼓勵分層規(guī)劃停車設(shè)施，促進建設(shè)用地復(fù)合利用。在符合規(guī)劃、不增加占用建設(shè)用地前提下，利用地下空間建設(shè)“井筒式”立體停車庫、地面安裝可拆卸機械立體停車設(shè)備、簡易自走停車設(shè)施等的，可不計收土地價款，并按照地役權(quán)相關(guān)規(guī)定進行管理。
在符合相關(guān)規(guī)劃和規(guī)范的前提下，既有住宅小區(qū)內(nèi)增加停車設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價款。既有住宅小區(qū)內(nèi)建設(shè)機械式停車設(shè)備的，免予辦理用地審批手續(xù)。
在停車供需矛盾突出區(qū)域的“三舊”改造（城市更新）項目中，應(yīng)增加公共停車設(shè)施供給，并通過政府引導(dǎo)和政策支持，鼓勵社會資本投資建設(shè)停車場。
7）《城區(qū)停車管理辦法》提出鼓勵社會資本引入先進設(shè)備和技術(shù)，推廣應(yīng)用智能化、信息化手段管理停車場，投資建設(shè)機械式立體停車庫等集約化停車設(shè)施。政府引導(dǎo)社會資本參與投資建設(shè)的停車場，按照雙方協(xié)議確定的權(quán)利義務(wù)和有關(guān)條款確定管理責(zé)任單位。
立體智慧停車項目的建設(shè)正是在國家及相關(guān)政策以及市場停車需求的基礎(chǔ)上提出的，通過本項目的建設(shè)能夠有效的緩解乃至停車位緊張，停車供需矛盾問題。項目的建設(shè)可充分利用地上地下資源，發(fā)揮空間優(yōu)勢，最大限度地停放車輛，成為解決靜態(tài)交通問題的重要途徑。
2、項目的建設(shè)將會對立體停車市場起到示范帶動作用
目前我國經(jīng)濟正處在高速發(fā)展時期，隨著人們生活水平的顯著提高，汽車保有量持續(xù)快速增長，停車市場前景廣闊。機械式立體停車庫既可以大面積使用，也可以見縫插針設(shè)置，還能與地面停車場、地下停車庫和停車樓組合實施，充分節(jié)約城市土地資源，提高城市空間利用率，推動城市智能立體停車庫的科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有效緩解城市停車難這關(guān)系民生的大問題，盡快改善城市的交通秩序及城市環(huán)境質(zhì)量，具有現(xiàn)實的社會意義和良好的發(fā)展前景。
通過本項目的建設(shè)能夠?qū)Ξ?dāng)前建設(shè)智能立體車庫，緩解城市交通擁堵問題起到積極的示范帶動作用。有利于立體停車事業(yè)的發(fā)展壯大。
3、項目建設(shè)是解決城市停車難問題的需要
近年來，隨著城市經(jīng)濟的快速增長，汽車進家庭的步伐加快，城市機動車發(fā)展迅猛，截至到2017年底，全市汽車保有量已達到49.01萬輛（汽車保有量10.28萬輛），私家車數(shù)量日益增長。相比之下，城市停車設(shè)施建設(shè)明顯滯后，使停車供求矛盾日益尖銳，停車難的問題日益凸顯。尤其在中心城區(qū)，由于很多公用建筑配建泊位嚴(yán)重不足，停車位更是一位難求。停車難，已經(jīng)成為乃至交通發(fā)展、汽車消費的瓶頸之一。
通過本項目的實施，可以有效的解決城市停車難這一問題。
4、項目建設(shè)是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要
本項目的建設(shè)將有助于改善交通和停車的環(huán)境，緩解區(qū)域內(nèi)的停車位不足的問題，尤其是一位難求的現(xiàn)象，從而大大提高城市發(fā)展的環(huán)境檔次，改善的停車和交通的狀況，緩解區(qū)域停車位不足的問題，大大提升城市服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，對于提升的知名度和美譽度以及提高區(qū)域競爭力和影響力影響深遠。
項目的提出與建設(shè)是城市建設(shè)和發(fā)展不可缺少的組成部分，也只有這樣才能保證城市空間的可持續(xù)發(fā)展。而項目區(qū)城市地下空間開發(fā)利用的最終目的是為人類活動創(chuàng)造更美好、更有意義的生存環(huán)境，通過改善城市空間環(huán)境的質(zhì)量來提高生活質(zhì)量。本項目的建設(shè)對于解決土地資源緊缺與城市發(fā)展的矛盾起到了積極的作用。
5、項目建設(shè)擴大就業(yè)，提升當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏降男枰?/p>
解決就業(yè)問題是我國經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展中一項極端迫切而艱巨的任務(wù)，就業(yè)問題是當(dāng)今世界各國都面臨的一個難題，就業(yè)和再就業(yè)已成為關(guān)系政治穩(wěn)定、社會安定、經(jīng)濟發(fā)展的極為重要因素。
本項目的日常運營需要大量的勞動力提供服務(wù)，通過本項目的建設(shè)可為社會提供近50個新工作崗位，并在后續(xù)的投資建設(shè)過程中不斷增加就業(yè)崗位，為當(dāng)?shù)厣鐣趧恿痛笾袑．厴I(yè)生提供了就業(yè)機會，有利于緩解當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)壓力，同時可提高當(dāng)?shù)厝嗣裆钏胶唾|(zhì)量，對社會的發(fā)展具有促進作用。
綜上所述，本項目的建設(shè)是城市發(fā)展的需要，是解決城市停車難問題的需要，是符合定及城市停車規(guī)劃建設(shè)的需要，是提高區(qū)域服務(wù)質(zhì)量的需要，是解決城市發(fā)展與土地緊缺矛盾的有效途徑，并能拉動智能停車產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展，項目的建設(shè)是很有必要的。
第二章 市場分析
2.1 我國停車場建設(shè)行業(yè)發(fā)展分析
停車場是供停放車輛使用的場地。停車場可分為暖式車庫、冷室車庫、車棚和露天停車場四類。停車場的主要任務(wù)是保管停放車輛，收取停車費。停車場是城市交通基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，機動車總是在“停”與“行”兩種狀態(tài)之間轉(zhuǎn)化，“行”狀態(tài)需要道路條件，“停”狀態(tài)則要求停車場來保證。隨著中國近年來城市經(jīng)濟的繁榮，城市化進程的加快，停車難問題日益凸顯。截止到2017年底，我國汽車保有量2.17億輛，而我國停車位的建設(shè)進展卻依然緩慢，汽車保有量的不斷替身也給我國停車場的建設(shè)提出了更多要求。
隨著中國經(jīng)濟持續(xù)快速的發(fā)展，停車場建設(shè)行業(yè)的發(fā)展對促進城市規(guī)劃的完善具有重大意義。國內(nèi)優(yōu)秀的停車場建設(shè)企業(yè)和停車場設(shè)備廠商也愈來愈重視對停車場建設(shè)行業(yè)市場的研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的停車場建設(shè)企業(yè)和設(shè)備廠商迅速崛起，逐漸成為停車場建設(shè)行業(yè)中的翹楚!
2.1.1 停車場建設(shè)行業(yè)現(xiàn)狀分析
從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，目前傳統(tǒng)停車場建設(shè)規(guī)模仍占接近90%的市場份額，新型的機械式停車場的建設(shè)雖一片火熱，但整體市場占比僅10%左右。但隨著機械式停車場建設(shè)進程的不斷加快，未來仍將對傳統(tǒng)停車場產(chǎn)生較大威脅，市場占比也將進一步提升。
圖2-1：中國停車場產(chǎn)結(jié)構(gòu)（%）
2010-2017年我國新建立體停車場項目呈逐年上升趨勢，2010年為1147個，2013年上升至1812個同比增長11.44%；2017年續(xù)升至2459個，同比增長11%。按照目前我國停車位發(fā)展趨勢和各城市立體停車規(guī)劃來看，未來我國立體停車庫有較大的建設(shè)空間。
圖1-2：2010-2017年中國機械式停車新增車庫項目數(shù)量情況(單位：個)
圖2-3：2010-2017年中國機械式停車新增泊位數(shù)量變化趨勢圖(單位：萬個)
2.1.2 汽車停車位市場需求
從需求來看，停車場行業(yè)與汽車保有數(shù)量有最直接關(guān)聯(lián)，根據(jù)預(yù)測，中國汽車保有量到 2020 年預(yù)計將會達到 2.8 億輛，2025 年達到 3.6 億輛，而汽車保有量的峰值將會是 6 億輛；這意味著中國石油消耗的總量將大幅上升，嚴(yán)重的石油依賴度以及石油進口依賴度，將對中國的油氣能源行業(yè)造成壓力。由此，大力發(fā)展新能源汽車和節(jié)油性汽車成為了中國近年汽車發(fā)展的主要方向。
截至2017年底，全國機動車保有量達3.10億輛，其中汽車2.17億輛；機動車駕駛?cè)诉_3.85億人，其中汽車駕駛?cè)?.42億人。汽車保有量攀升，停車位需求增長。截至2017年6月，國內(nèi)停車位需求量達2.7億個。預(yù)計到2018年停車位需求將近3億個。
圖2-4：中國汽車保有量預(yù)測（億輛）
圖2-5：2013-2018年中國停車產(chǎn)需求量走勢
2.1.3 停車場建設(shè)行業(yè)發(fā)展趨勢分析
2015年8月3日，國家發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于加強城市停車設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《指導(dǎo)意見》)，首次將吸引社會資本、推進停車產(chǎn)業(yè)化納入國家層面。在多省市相繼出臺鼓勵社會資本對停車場進行投資和運營之后，首次明確以停車產(chǎn)業(yè)化為導(dǎo)向，放開社會資本投資停車場。意見明確，以居住區(qū)、大型綜合交通樞紐、城市軌道交通外圍站點(P+R)、醫(yī)院、學(xué)校、旅游景區(qū)等特殊地區(qū)為重點增建公共停車設(shè)施，鼓勵建設(shè)停車樓、地下停車場、機械式立體停車場等集約化的停車設(shè)施。在市場準(zhǔn)入方面，企業(yè)和個人均可申請投資建設(shè)公共停車場，且原則上不對泊位數(shù)量做下限要求。
1、產(chǎn)業(yè)規(guī)模迎來持續(xù)增長
消費升級帶來的生活方式轉(zhuǎn)變中，最重要的一項就是出行。我國民用汽車保有量尤其是私人汽車擁有量的不斷攀升，產(chǎn)生了大量的停車需求，停車產(chǎn)業(yè)將迎來新的發(fā)展機遇。停車產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，正逐步讓停車資產(chǎn)恢復(fù)其應(yīng)有的價值，同時也將會帶動整個產(chǎn)業(yè)鏈上中下游企業(yè)的發(fā)展，停車產(chǎn)業(yè)規(guī)模將迎來持續(xù)增長。
2、停車設(shè)施的“立體化”
機械式車庫從空間入手，解決城市空間難擴容的痛點，優(yōu)勢明顯。機械式車庫在很大程度上節(jié)約了土地空間，可以充分利用“邊角余料”建設(shè)停車場，提高了單位土地面積的使用效率。以日本為例，日本在20世紀(jì)60年代初開始開發(fā)并使用機械式停車設(shè)備，目前日本機械式停車場已超出了單純用于停車的功能，機械式停車場已經(jīng)與城市環(huán)境融為一體，成為具有較強的實用性、觀賞性和經(jīng)濟開發(fā)價值的城市建筑。
3、停車場運營專業(yè)化
隨著停車價格的逐漸放開和停車產(chǎn)業(yè)化，將會有越來越多的停車場由粗放式的經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變?yōu)榫毣I(yè)化的運營模式。專業(yè)化的停車場運營管理公司近幾年快速發(fā)展，在2016年停車場管理服務(wù)招標(biāo)項目的中標(biāo)企業(yè)中，專業(yè)的停車場管理公司的占比為22.7%，且該占比近年來逐年上漲。2017年11月28日，華平投資集團對外宣布，向陽光海天停車管理集團投資共計15億元，這也是國內(nèi)首次、最大的對停車行業(yè)的一筆股權(quán)投資。
4、停車產(chǎn)業(yè)智慧化
“互聯(lián)網(wǎng)＋停車”打開了停車產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的新思路，促進停車產(chǎn)業(yè)的智慧化、信息化對于實現(xiàn)停車設(shè)施存量的高效共享和提高停車產(chǎn)業(yè)的運行效率有著至關(guān)重要的作用，對推進智慧交通國家戰(zhàn)略具有深遠意義。“互聯(lián)網(wǎng)＋停車場”將成為停車產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要方向。
5、停車設(shè)施建設(shè)審批流程高效化
審批流程的明確、簡化以及公開透明是加快停車設(shè)施建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。國內(nèi)各城市紛紛出臺措施簡化停車設(shè)施建設(shè)審批流程。總體來看，國內(nèi)很多城市都鼓勵各職能部門建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)工作機制，將停車設(shè)施建設(shè)審批納入各部門綠色通道，以簡化審批程序，促進停車設(shè)施建設(shè)審批流程高效化。
2.2 停車需求分析
2.2.1 城市發(fā)展規(guī)劃
《城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》（征求意見稿）提出：
全市人口及城鎮(zhèn)化率平穩(wěn)增長，規(guī)劃至2020年，全市常住人口規(guī)?？刂圃?35萬人，市域城鎮(zhèn)化水平為55%，城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到240萬人左右。2030年全市常住人口規(guī)?？刂圃?90萬人，規(guī)劃至2030年市域城鎮(zhèn)化水平為65%，城鎮(zhèn)人口規(guī)模達到320萬人左右。
規(guī)劃提出，將加速推進城鎮(zhèn)化進程，引導(dǎo)人口向中心城區(qū)特別是新區(qū)集聚，不同區(qū)域間將實施差異化發(fā)展策略，按照全市主體功能區(qū)規(guī)劃，不同的板塊實行不同的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略、不同的發(fā)展模式、不同的評價考核辦法，優(yōu)化提升東南片區(qū)、加快發(fā)展西北部山區(qū)，促進兩大板塊協(xié)調(diào)互動，規(guī)劃建設(shè)一批特色?。ǔ牵╂?zhèn)，建立大、中、小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系。
加大對用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化力度，提升土地利用效率和城市人居環(huán)境。合理控制居住用地總量規(guī)模，保障可持續(xù)發(fā)展。規(guī)劃至2030年，城市集中建設(shè)區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)用地面積為273.3平方公里，其中，城市建設(shè)用地面積為251.3平方公里，居住用地總規(guī)模為72.9平方公里，占城市建設(shè)用地的29.01%，人均居住用地38平方米/人。規(guī)劃明確，此舉意在避免居住用地?zé)o序蔓延。
同時，完善城市配套服務(wù)。包括構(gòu)建完善的住房保障體系，提供合理布局、多途徑供給的保障性住房。另一方面，提升居住環(huán)境品質(zhì)，老城區(qū)以改善居住條件為目標(biāo)，對現(xiàn)有居住用地逐步加以改造，配套建設(shè)公共服務(wù)設(shè)施，降低建筑密度，增加小區(qū)綠地，疏解老城區(qū)居住人口。城市集中建設(shè)區(qū)構(gòu)建步行“15分鐘社區(qū)生活圈”，以“15分鐘社區(qū)生活圈”作為營造社區(qū)生活的基本單元，完善社區(qū)公共服務(wù)體系。
《城市總體規(guī)劃（2016—2030年）》（征求意見稿）的提出對城市發(fā)展提出了更高的要求。尤其美麗宜居城市的建設(shè)，促進城市交通設(shè)施的發(fā)展升級。
2.2.2 需求前景分析
汽車近年來急劇增多，截至2017年年末全市民用汽車保有量49.01萬輛，其中私人汽車45.82萬輛，分別比上年末增長19.4%和20.1%。其中汽車保有量為10.28萬輛，同比上年末增長15.6%。
當(dāng)前為解決中心城區(qū)（、鼎湖、高要區(qū)）停車難問題，緩解停車供需矛盾和城市交通壓力，城鄉(xiāng)規(guī)劃局組織編制了《中心城區(qū)（、鼎湖、高要區(qū)）公共停車場布點規(guī)劃（2016-2030）》（草案）。其中，到2020年，規(guī)劃實際提供公共停車位約4.8萬個，新增136處公共停車場。
規(guī)劃范圍：
規(guī)劃范圍為中心城區(qū)，包括（含雙龍片區(qū)）、鼎湖區(qū)和高要區(qū)城區(qū)，面積約142平方公里。
圖2-6：規(guī)劃范圍示意圖
規(guī)劃年限：近期規(guī)劃年限為2016-2020年，遠期為2021-2030年。
針對近期規(guī)劃目標(biāo)（2016~2020年）
預(yù)測、鼎湖及高要城區(qū)的公共停車位總需求約為4.87萬個，規(guī)劃實際提供公共停車位約4.8萬個，其中新增136處公共停車場，共約3.11萬個停車位。
表2-2：近期規(guī)劃一覽表
至2020年，公共停車位預(yù)測需求23172個。規(guī)劃保留現(xiàn)狀路內(nèi)停車位5936個，現(xiàn)狀保留及新增配建、路外公共停車泊位共為16980個，總共提供公共停車位共22916個，供應(yīng)率為98.9%。
從乃至當(dāng)前發(fā)展態(tài)勢分析，區(qū)域停車需求無法滿足城市發(fā)展的需要，項目建設(shè)順應(yīng)當(dāng)前的發(fā)展需求，通過項目的建設(shè)能夠有效緩解及至城市停車需求，促進城市交通產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。
略……