地塊項目投資可行性報告（案例）
發(fā)布時間 2019-02-14 10:46:04 來源：中經(jīng)縱橫
1.2 項目建設(shè)背景及必要性
經(jīng)過改革開放以來的快速發(fā)展，當(dāng)前松江已進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵突破期。通過發(fā)展滬杭沿線產(chǎn)業(yè)帶，打造G60松江科創(chuàng)走廊，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整、淘汰落后產(chǎn)能、培育新興產(chǎn)業(yè)、鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，這既是松江貫徹供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大舉措，也將是松江經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型及產(chǎn)城深度融合發(fā)展重要戰(zhàn)略布局。
鏈接全球科技創(chuàng)新要素，聚焦G60松江科創(chuàng)走廊，建設(shè)一批高水平的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)載體，打造高端、智能、關(guān)鍵制造產(chǎn)業(yè)集群。堅持制造業(yè)強區(qū)戰(zhàn)略和質(zhì)量強區(qū)戰(zhàn)略，精準(zhǔn)定位關(guān)鍵環(huán)節(jié)，松江將重點推動傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型提升，加大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)引進(jìn)培育力度，推進(jìn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、檢驗檢測、總集成總承包等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，大力發(fā)展電子商務(wù)，培育發(fā)展“四新”經(jīng)濟(jì)，提升松江產(chǎn)業(yè)核心競爭力。
當(dāng)前作為新一輪的2016—2040年規(guī)劃中的新設(shè)置的新城中心，松江將做好西南的重要門戶，強化面向長三角和市域的綜合服務(wù)功能，承載全球城市部分核心功能。通過交通，旅游，商業(yè)等配套規(guī)劃，同時將松江區(qū)打造成體現(xiàn)水平的自然生態(tài)示范地、人文資源薈萃地、市民休憩首選地、旅游產(chǎn)業(yè)集聚地、城市魅力展示地，也為區(qū)域內(nèi)居民提高供更加優(yōu)質(zhì)、便捷、完善的配套設(shè)施。
項目松匯中路398號地塊內(nèi)原有建筑及配套設(shè)施殘舊，破損嚴(yán)重；且存在在老舊設(shè)施隱患，因此，需要翻新重建。
通過本項目的建設(shè)能夠更好的促進(jìn)松江區(qū)新一輪城市規(guī)劃的發(fā)展，以及促進(jìn)G60松江科創(chuàng)走廊的進(jìn)一步升級。項目符合市相關(guān)規(guī)劃的發(fā)展要求。項目位于市松江區(qū)老城區(qū)商業(yè)中心，松匯中路中段，緊鄰紅樓戴斯賓館，周邊有松江一中和二中，商業(yè)步行街，沃爾瑪超市，人口稠密，西面為谷陽南路，北面為松江最繁華的商業(yè)街中山路，距離地鐵9號線800米，交通便利。
第三章 市場分析
3.1 項目房地產(chǎn)市場概況
2016年，貫徹落實國家“因城施策”的管理要求，適時出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，積極堅持“以居住為主、以市民為主、以普通商品住房為主”的住房市場體系，深化完善“四位一體”的住房保障體系，堅決遏制房價過快上漲的態(tài)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展。
1、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)保持平穩(wěn)
（1）投資增速前高后低，全年回落1.3個百分點
2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資3709.03億元，比上年增長6.9%，增速較上年回落1.3個百分點；房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比重為54.9%，比上年提高0.3個百分點。
圖3-1：房地產(chǎn)市場增速一覽
從房屋類型看，住宅投資占比提高。2016年，住宅投資1965.43億元，比上年增長8.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的53.0%，比重提高0.7個百分點；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資1215.36億元，增長8.3%，占32.8%。
從投資結(jié)構(gòu)看，土地購置費較快增長。2016年，房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程投資2220.89億元，比上年增長0.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的59.9%；土地購置費1208.28億元，增長20.3%，占32.6%，比上年提高3.6個百分點。
從項目規(guī)?？?，大項目的投資數(shù)量和規(guī)模明顯增加。2016年，完成投資額5億元以上的項目209個，比上年增加22個，投資額共計2182.69億元，比上年增長15.9%，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的58.9%。投資增速高出全市開發(fā)投資9.0個百分點。
（2）房地產(chǎn)在建規(guī)模略有擴(kuò)大
2016年，房屋施工面積15111.24萬平方米，比上年增長0.1%。其中，住宅8073.94萬平方米，下降3.6%。
2016年，房屋新開工面積2840.95萬平方米，增長9.1%。分類型看，住宅新開工面積有所下降，商辦新開工面積較快增長。2016年，住宅新開工面積1436.13萬平方米，比上年下降8.0%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積384.49萬平方米和401.78萬平方米，分別增長26.1%和30.6%。
受前幾年新開工面積下降影響，商品房竣工面積同比下降。2016年，商品房竣工面積2550.64萬平方米，比上年下降3.6%。其中，住宅竣工面積1532.88萬平方米，下降3.5%。
表3-1：2016年房屋新開工和竣工情況
（3）房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況良好
2016年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金6408.78億元，比上年增長15.9%，項目資金到位情況良好。
表3-2：2016年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金情況
據(jù)人民銀行總部統(tǒng)計，截至2016年底，中資銀行本外幣商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額16737.86億元，比上年增長20.5%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額4655.06億元，下降13.9%；個人購房貸款余額11412.19億元，增長43.5%。截至2016年底，公積金貸款余額3257.77億元，比上年增長17.6%。
2、樓市交易波動較大
2016年，樓市交易波動頻繁。一季度，在全國房地產(chǎn)去庫存的背景下，房地產(chǎn)市場量價齊升。貫徹落實“因城施策”，率先在3月份出臺“滬九條”調(diào)控政策，此后市場有所降溫。但隨著土地市場的火爆和樓市謠言的傳播，市場出現(xiàn)過熱態(tài)勢，調(diào)控政策加碼，10月和11月相繼出臺了“滬六條”和信貸監(jiān)管措施。進(jìn)入四季度，政策效應(yīng)積極釋放，預(yù)期趨于平穩(wěn)，成交量有所回落。
（1）新建住宅銷售面積微增，增速逐步回落
2016年，房地產(chǎn)市場成交總體較為活躍，全年新建商品房銷售面積2705.69萬平方米，比上年同期增長11.3%，增速比年內(nèi)高點（1-5月）回落18.0個百分點。
從銷售結(jié)構(gòu)看，住宅銷售面積微增、增速回落明顯，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房成交量則保持較快增長。2016年，商品住宅銷售面積2019.8萬平方米，增長0.5%。受限購政策升級影響，商辦銷售增長明顯。其中，辦公樓銷售面積306.4萬平方米，增長55.2%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積205.87萬平方米，增長81.1%。
圖3-2：2016年新建商品房銷售情況
（2）存量住宅成交個位數(shù)增長，月度波動較大
據(jù)市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，2016年，存量房成交量達(dá)到歷史最高點。全年存量房網(wǎng)簽面積3559.17萬平方米，比上年增長6.5%。其中，存量住宅網(wǎng)簽面積3160.66萬平方米，增長4.2%。從月度成交情況看，存量住宅成交波動較大。
圖3-4：2016年存量住宅月度成交情況
3、新建住宅銷售均價為每平方米25910元
2016年，新建住宅平均銷售價格25910元/平方米。從區(qū)域分布看，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)87426元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間44984元/平方米，外環(huán)線以外18127元/平方米。
剔除共有產(chǎn)權(quán)住房和動遷安置住房等保障性住房后的市場化新建商品住宅平均銷售價格分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)87547元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間62265元/平方米，外環(huán)線以外26778元/平方米。
3.2 項目商業(yè)化地產(chǎn)市場分析
1、寫字樓市場
需求出現(xiàn)回落，租金步入短期整固期。全年共有17個甲級寫字樓竣工交付，新增供應(yīng)總計84萬平方米，較上年回落18%。凈吸納量的回落較年初預(yù)期的更為明顯，主要是受到新興金融行業(yè)調(diào)整與經(jīng)濟(jì)增速放緩的雙重影響。市場空置率同比上升4.4個百分點至9.6%。由于今年新增供應(yīng)多集中次中心商務(wù)區(qū)，致使次中心商務(wù)區(qū)空置率急速上升至18.2%。
從需求來看，金融服務(wù)業(yè)占比33%，制造業(yè)占比18%，TMT行業(yè)占比15%是今年寫字樓市場的主力需求。內(nèi)外資來看，內(nèi)資客戶仍然是新增需求的主要推動力。2016年雖然全市寫字樓平均租金同樣本同比上升6.5百分點，但是下半年開始租金增長呈疲軟態(tài)勢。
2、商鋪市場
供應(yīng)首超百萬，生活方式和娛樂類租戶持續(xù)活躍。2016年，零售物業(yè)市場新增零售面積錄得109萬平方米，成為歷史上首次突破100萬平方米的年度供應(yīng)總量。其中，約98%左右的新增零售面積位于非核心商圈?；诖蟛糠中马椖壳捌谡猩坦ぷ鳒?zhǔn)備充分，而城市零售商活躍度較強，加之部分調(diào)整的現(xiàn)有項目重裝新開，市場整體空置率較去年同期小幅上升1.1個百分點至8.2%。
租戶方面，仍然是國內(nèi)外品牌選址首店的門戶城市。2016年，全市錄得品牌首店38家，較2015年和2014年分別增長11.8%和72.7%。其中，品牌全國首店28家，首店10家。
3、工業(yè)市場
傳統(tǒng)物流區(qū)域供應(yīng)不足，新科技預(yù)見未來。2016年高標(biāo)倉庫新增供應(yīng)39.2萬平方米，在電商，三方物流和汽車制造業(yè)的需求帶動下，空置率仍下降0.8個百分點至12.6%，租金較2015年上漲8.7%。由于新增項目主要位于寶山等非傳統(tǒng)物流區(qū)域，因此我們看到大部分的空置倉庫都分布在個別新興區(qū)域，而傳統(tǒng)物流區(qū)域則仍處于供應(yīng)不足的狀態(tài)，比如閔行和松江區(qū)域。
4、投資市場
投資總額創(chuàng)新高，機(jī)構(gòu)投資者成中流砥柱。在流動性持續(xù)寬松的背景下，2016年商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場投資總額創(chuàng)歷史新高，全年錄得總額達(dá)804億元人民幣，共47宗成交，占全國投資總額過半。包括保險、主權(quán)財富基金在內(nèi)的長期型機(jī)構(gòu)投資者接過房地產(chǎn)基金的接力棒，成為2016年市場上最活躍的投資者。寬松的流動性、持續(xù)的低息環(huán)境以及有限的投資渠道等綜合因素作用下，內(nèi)資投資者投資意愿有所上升。相反地，出于對人民幣貶值及宏觀經(jīng)濟(jì)放緩的考慮，外資投資者在滬的凈投資額由正轉(zhuǎn)負(fù)。寫字樓板塊仍備受青睞，其占比占總額近半。此外，零售、綜合體的熱度亦有所上升。
3.3 項目市場前景
寫字樓市場：2017年寫字樓供應(yīng)高峰壓力不減，市場將迎來超110萬平方米的新增供應(yīng)，其中分布于浦西的供應(yīng)量將達(dá)到70%。展望新一年中，需求的回落有望得到緩解，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型驅(qū)動下的行業(yè)創(chuàng)新增長會帶來一系列的新需求。外資企業(yè)仍將謹(jǐn)慎樂觀，而內(nèi)資企業(yè)擴(kuò)張更為積極，金融混業(yè)、新科技和服務(wù)業(yè)為主需求驅(qū)動行業(yè)，2017年寫字樓市場可望表現(xiàn)活躍。
商鋪市場：2017年，預(yù)計有超過80萬平方米左右的新項目入市。由于大部分項目延長了預(yù)租周期，預(yù)計開業(yè)率相對較好，市場整體空置率波動不大。然而，商場內(nèi)不斷提升的非零售業(yè)態(tài)配比將給商場的租金增長繼續(xù)施壓。消費升級的浪潮進(jìn)一步推動消費觀念和消費習(xí)慣的變革，“綠色健康”和“生活方式”成為消費熱點。受此推動，運動品牌表現(xiàn)搶眼，生活方式類租戶保持活躍。在新進(jìn)的品牌中，生活方式和娛樂類租戶的比重亦不斷提升。”
展望未來，隨著貨幣政策風(fēng)向變化、短期集中供應(yīng)壓力以及美國加息進(jìn)程或?qū)κ袌霎a(chǎn)生一定影響，但鑒于租賃需求穩(wěn)健、流動性較佳、以及可投資物業(yè)選擇豐富，仍將是未來國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)投資市場中的中流砥柱。
略……