1.4 項目建設(shè)的背景與必要性

1.4.1 項目建設(shè)背景

2014年以來，我國經(jīng)濟正在向形態(tài)更高級、分工更復(fù)雜、結(jié)構(gòu)更合理的階段演化。經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，增長速度從高速增長轉(zhuǎn)為中高速增長；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化升級，第三產(chǎn)業(yè)消費需求逐步成為主體；增長動力從要素驅(qū)動、投資驅(qū)動轉(zhuǎn)向創(chuàng)新驅(qū)動。堅持以提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益為中心，把轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)放到更加重要位置，促進(jìn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定，是新時期經(jīng)濟工作的總基調(diào)。經(jīng)濟發(fā)展仍處于重要的戰(zhàn)略機遇期，發(fā)展高附加值的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為經(jīng)濟發(fā)展新的增長點。作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的組成部分，物業(yè)管理行業(yè)在經(jīng)濟新常態(tài)下呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢，得到各方面關(guān)注。

1.4.2 項目建設(shè)必要性

隨著國家對異?；鸨淖≌蜕虡I(yè)地產(chǎn)宏觀調(diào)控的加大，工業(yè)地產(chǎn)以其低風(fēng)險、高回報的特點逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見，工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點。由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，高耗能企業(yè)開始向中西部轉(zhuǎn)移。在國家對中西部地區(qū)實施政策傾斜的情況下，京津冀區(qū)域、長江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟模式，制造業(yè)迅速向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機遇。

工業(yè)投資價值的價值提升要靠優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)來實現(xiàn)，成立物業(yè)責(zé)任有限公司的主要目的在于打造自己的專業(yè)平臺，培養(yǎng)專業(yè)隊伍，同時優(yōu)化資源配置，培育和提升公司的核心競爭力，增強可持續(xù)發(fā)展的能力。主要有以下幾方面積極作用：

1、完善企業(yè)業(yè)務(wù)鏈，目前工業(yè)地產(chǎn)普遍成立了附屬物業(yè)責(zé)任有限公司，通過專業(yè)物業(yè)管理的開展，完成工業(yè)地產(chǎn)招商和經(jīng)營。

設(shè)立物業(yè)責(zé)任有限公司，在工業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，單一的為公司工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)，負(fù)責(zé)為旗下工業(yè)地產(chǎn)開展進(jìn)行功能及市場定位建議、執(zhí)行租售、運營管理、日常管理等工作，可以有效整合工業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理等地產(chǎn)投資項目經(jīng)營管理相關(guān)專業(yè)能力，保證工業(yè)地產(chǎn)項目策劃、運營的完整性和專業(yè)性，提升對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行全案把控的能力，有效降低公司對工業(yè)地產(chǎn)項目在招商、營銷策劃、資本運營、商業(yè)運營的顧慮，有利于提升的項目運作實力和綜合競爭力，獲得長期的運營收益和品牌價值提升。

2、有利于提升品牌價值，提高企業(yè)項目物業(yè)價值

物業(yè)責(zé)任有限公司的設(shè)立，符合現(xiàn)代工業(yè)地產(chǎn)項目運作規(guī)律，將使項目工業(yè)地產(chǎn)的運營更加專業(yè)化，從而提升項目的經(jīng)營效益及品牌價值，實現(xiàn)項目的經(jīng)濟收益和物業(yè)價值的提升，并提升企業(yè)所擁有的固定資產(chǎn)價值，更好的為企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要服務(wù)。

3、專職處理工業(yè)投資物業(yè)問題，主動為企業(yè)承擔(dān)相關(guān)的風(fēng)險。

工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)在招商、營運、管理過程中所涉及到的關(guān)系和環(huán)節(jié)比較復(fù)雜，涉及到大量的合同簽訂與相關(guān)的法律風(fēng)險。通過物業(yè)責(zé)任有限公司對物業(yè)進(jìn)行運營，可便利的協(xié)調(diào)和調(diào)控各方面的關(guān)系，處理可能發(fā)生的各種問題，避免企業(yè)直接面對項目物業(yè)管理與運營中存在的各種風(fēng)險和不良影響的情況下。

4、有利于打造專業(yè)化人才，促進(jìn)工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)發(fā)展

專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)人才極度缺乏，企業(yè)要大力發(fā)展工業(yè)投資項目，除了“引進(jìn)人才”之外，培養(yǎng)自己的工業(yè)地產(chǎn)人才勢在必行。通過物業(yè)責(zé)任有限公司的組建，不斷通過項目實操積累經(jīng)驗，才能更鍛煉員工在工業(yè)地產(chǎn)項目招商、運營、管理方面的把握力與判斷力，培養(yǎng)屬于自己的人才。

第二章 市場分析

2.1 工業(yè)地產(chǎn)概況

工業(yè)地產(chǎn)是指工業(yè)類土地使用性質(zhì)的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物。作為有別于住宅、商服和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地，工業(yè)類土地上的可建建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國，工業(yè)房地產(chǎn)土地的批租年限為50年。工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。

自上個世紀(jì)九十年代末，受金融風(fēng)暴的影響，世界經(jīng)濟發(fā)展減速，大量的跨國公司的利潤大幅度下跌，甚至出現(xiàn)虧損的情況；因此，為了降低生產(chǎn)成本，尋找具有潛力的市場、廉價的勞力和豐富的原材料資源的國家作為生產(chǎn)基地，成為跨國公司投資的新方向，而中國無疑是一個商家的必爭之地。大量的制造業(yè)向中國的轉(zhuǎn)移給中國工業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。但是，同時中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也屬于初步階段，存在著一定的優(yōu)缺點，其主要表現(xiàn)在：投資主體多元化；受土地市場的制約較大；全國工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)分布不均，參差不齊；世界一流工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛向中國進(jìn)軍。

在看好工業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展前景的同時，也要看到相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)而言，工業(yè)地產(chǎn)占地面積大、投資金額高、招商難、投資回報周期長等特性，對進(jìn)入者形成了較高的門檻。投資者在進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域前，需要有全盤的清晰考慮。首先，工業(yè)用地能否輕易拿到，因為政府歡迎那些投資密度高、產(chǎn)值雙高的產(chǎn)業(yè)。而且有些工業(yè)用地涉及的問題復(fù)雜，大部分地塊都是村民的，集體用地征地難度大，對企業(yè)抗風(fēng)險能力要求很高。其次，工業(yè)地產(chǎn)并非一種純粹的地產(chǎn)投資項目，它更多的是一種產(chǎn)業(yè)決策和選址行為，必須以產(chǎn)業(yè)的需求作為依托和基礎(chǔ)。再次，工業(yè)地產(chǎn)是特定產(chǎn)業(yè)、特定用途、特定需求下量身訂制的產(chǎn)品，需求極具個性化，比如一個汽車 廠房的項目和一個物流倉儲的項目特點是完全不同的，而工業(yè)地產(chǎn)又不像住宅和商業(yè)地產(chǎn)那樣具有投機的屬性和流動性的特征，需要對產(chǎn)品進(jìn)行長期的運作和持有。最后，從政策層面來講，國家現(xiàn)在以第三產(chǎn)業(yè)作為主導(dǎo)發(fā)展方向，對工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展并不十分支持，尤其是那些占地大、產(chǎn)值小的產(chǎn)業(yè)，政府沒有動力給予政策優(yōu)惠和支持。并且，我們預(yù)計今后中央政府將運用更頻繁的監(jiān)管與監(jiān)察手段，加大對工業(yè)用地出讓的過程監(jiān)管與事后監(jiān)管，這無疑會給工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的日后經(jīng)營帶來很大的政策不確定性，政策風(fēng)險也就隨之而生，這是開發(fā)商在進(jìn)軍 工業(yè)地產(chǎn)之前必須考慮的。

2.1.1 工業(yè)地產(chǎn)的興起是我國工業(yè)化進(jìn)程不斷加快、房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的必然產(chǎn)物。

進(jìn)入新世紀(jì)以來，我國作為跨國企業(yè)全球化產(chǎn)業(yè)分工中不可或缺的一個重要環(huán)節(jié)，已經(jīng)成為世界制造業(yè)發(fā)展的重心，我國工業(yè)經(jīng)濟也因此進(jìn)入快速發(fā)展的中期階段。就像我國的城市化步伐加快，催生了我國房地產(chǎn)行業(yè)的成熟和發(fā)展壯大一樣，我國工業(yè)化進(jìn)程的加快發(fā)展，也因此產(chǎn)生了大量的工業(yè)物業(yè)開發(fā)及運營管理的專業(yè)服務(wù)需求，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開始逐步從商住房地產(chǎn)領(lǐng)域細(xì)分和延伸出來，成為一個快速興起的行業(yè)領(lǐng)域。

與此同時，我國商住房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過近20年的快速發(fā)展，在住宅、寫字樓、酒店、商業(yè)綜合體或城市綜合體等細(xì)分領(lǐng)域，形成了一批有綜合實力的領(lǐng)先企業(yè)，行業(yè)競爭越來越激烈、發(fā)展越來越成熟。尤其是我國政府近幾年不斷加強的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使得商住房地產(chǎn)的行業(yè)壁壘不斷抬高、經(jīng)營風(fēng)險不斷加大，而工業(yè)地產(chǎn)作為房地產(chǎn)行業(yè)的有機組成部分，行業(yè)發(fā)展處于起步階段，受到的政策限制相對較少，且能夠為開發(fā)企業(yè)帶來長期穩(wěn)定收益的經(jīng)營特性。因此，國內(nèi)一些有實力的地產(chǎn)開發(fā)商紛紛涉入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)了行業(yè)的興起和快速發(fā)展。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)分析

2.2.1 行業(yè)現(xiàn)狀

物業(yè)管理作為一門新興行業(yè)，被業(yè)內(nèi)人士普遍稱為房地產(chǎn)的第二次開發(fā)，是物業(yè)服務(wù)性功能的一種提升， 物業(yè)管理提供的服務(wù)商品，是一種綜合性的管理和全方位的服務(wù)，而且這些管理和服務(wù)是針對物業(yè)本體及其業(yè)主和使用人，最終服務(wù)于業(yè)主和使用人的。物業(yè)管理在小區(qū)公共設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)、社區(qū)服務(wù)、小區(qū)建設(shè)以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關(guān)聯(lián)。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設(shè)了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應(yīng)市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領(lǐng)域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務(wù)和市場化運作的運行機制，適應(yīng)了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2.2.2 市場容量

城鎮(zhèn)化過程中由于人口轉(zhuǎn)移將帶來大量住房需求，假設(shè)人均住房面積為35平方米，那么人口轉(zhuǎn)移將帶來住房需求量35億平方米。預(yù)計2015-2018年，我國物業(yè)管理營業(yè)收入年均增長800億元。其中住宅地產(chǎn)物業(yè)管理面積和收入保持平穩(wěn)較快增長，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理營收年均增長預(yù)計達(dá)300-350億。2011-2015年營業(yè)收入平均增長率達(dá)到20%。2014年以來，受中國樓市大環(huán)境影響，成交的下行導(dǎo)致房地產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了經(jīng)營危機，加上近年來，關(guān)于住宅物業(yè)的糾紛的頻繁發(fā)生，2014年下半年住宅地產(chǎn)的物業(yè)管理將會繼續(xù)受到不良影響。盡管如此，國人對于高端服務(wù)行業(yè)還是處于不斷追求的局面中，因而如果在未來發(fā)展過程中，更側(cè)重于高端類型的服務(wù)，側(cè)重于地產(chǎn)的物業(yè)管理的開發(fā)和創(chuàng)新，中國物業(yè)管理行業(yè)將會是未來五至十年享有較好發(fā)展前景的行業(yè)。

在50年的住房使用期內(nèi)，包括房屋大、中修及設(shè)施設(shè)備改造和其他服務(wù)消費的累計支出貼現(xiàn)后，與購房當(dāng)年住房價格的比例為1：1，磚混結(jié)構(gòu)住房為1.5：1。因此物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房積極性，其本身也對擴大消費、拉動經(jīng)濟增長有重要作用。人均GDP跨過800美元之后，住房面積將持續(xù)增長、居住質(zhì)量將快速提高。在人均住房建筑面積達(dá)到35㎡。人均GDP達(dá)到3000美元之前的相當(dāng)長的一段時期，都是住房面積提高和居住質(zhì)量改善階段。目前，我國城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過26㎡，住房嚴(yán)重短缺問題基本解決，居民住房需求進(jìn)入面積增加與質(zhì)量提高并重、從單純的生存型需求向舒適型需求轉(zhuǎn)變的新階段。

2.2.3 發(fā)展趨勢

近年來，我國物業(yè)管理行業(yè)的呈現(xiàn)出生機勃勃的發(fā)展趨勢，隨著一系列物業(yè)管理法規(guī)、制度的頒布實施，物業(yè)管理市場環(huán)境日趨成熟，既為物業(yè)管理企業(yè)創(chuàng)造了發(fā)展的機遇，同時使物業(yè)管理企業(yè)面臨著發(fā)展的挑戰(zhàn)。隨著物業(yè)管理行業(yè)競爭的不斷加劇，物業(yè)管理企業(yè)愈來愈需要把握瞬息萬變的市場變化，國內(nèi)優(yōu)秀的物業(yè)管理生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。高端物業(yè)服務(wù)包括對建筑、設(shè)備、設(shè)施的運行管理與維護(hù)保養(yǎng)，管轄區(qū)域的安全秩序管理、環(huán)境管理與環(huán)境保護(hù)，以及對物業(yè)客戶自尊與服務(wù)享受的滿足，這些服務(wù)構(gòu)成了產(chǎn)品所提供的核心利益。隨著行業(yè)發(fā)展所依托的社會、經(jīng)濟、法制、市場環(huán)境的變化，物業(yè)管理正呈現(xiàn)提檔升級的多元化發(fā)展態(tài)勢。可以預(yù)料，今后幾年，法規(guī)政策的完善、監(jiān)管體系的建立、定價機制的轉(zhuǎn)變、稅收政策的突破，將為行業(yè)發(fā)展打造相對寬松的外部環(huán)境；市場競爭的加劇，將極大地推進(jìn)行業(yè)專業(yè)化、市場化、規(guī)范化進(jìn)程城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的實施，將推動物業(yè)管理加速向中西部地區(qū)和中小城市及農(nóng)村推進(jìn)；在重大活動、事件和搶險救災(zāi)中作用的發(fā)揮，以及對既有建筑節(jié)能減排等工作的開展，將凸顯行業(yè)的社會責(zé)任和專業(yè)價值；向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，將使一大批品牌企業(yè)的綜合實力進(jìn)一步提升；商業(yè)模式的創(chuàng)新將對改善行業(yè)生存狀況產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2015年，我國物業(yè)管理行業(yè)企業(yè)營業(yè)收入達(dá)到4280億元。

2.2.4 面臨問題

房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理存在著緊密地聯(lián)系，房地產(chǎn)行業(yè)的狀況直接對物業(yè)管理產(chǎn)生影響。目前越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性，十分關(guān)注物業(yè)管理的發(fā)展，而在物業(yè)管理行業(yè)還沒能充分關(guān)注房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和發(fā)展，這和物業(yè)管理的發(fā)展極不適應(yīng)。長期以來對于物業(yè)管理強調(diào)的是誰開發(fā)誰管理，使得市場化無法形成，而過分強調(diào)的服務(wù)又使得企業(yè)忽視了經(jīng)營。隨著市場化步伐的加快和國際上物業(yè)管理概念及企業(yè)的引入，越來越暴露出了我國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營能力不足的問題。進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)經(jīng)營理念與服務(wù)水平的整體提高，帶動更多物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力和市場競爭力提高的工作，應(yīng)提到推動行業(yè)進(jìn)步的重要日程。此外，推進(jìn)企業(yè)的整合、改制、兼并和重組，引導(dǎo)企業(yè)在整合社會服務(wù)資源、企業(yè)自身資源、業(yè)主資源的同時，在整合行業(yè)資源上尋求突破，由此搭建行業(yè)轉(zhuǎn)型升級中企業(yè)合作共贏的平臺，是當(dāng)前需要關(guān)注和著手解決的重要問題。

​略……

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